Nello scorso intervento (qui la news), è stata considerata una possibile “teoria immobiliare del tutto”, per cui i prezzi delle case finiscono per influenzare ogni fenomeno attuale, dalla natalità ai servizi di consegna. Cosa influenza, dunque, le fluttuazioni del mercato immobiliare in Italia?
Non si tratta di un problema con una soluzione lineare, perché non è un fenomeno omogeneo e non vi è un attore singolo che influisce sulla questione.
La domanda (smisurata)
Da una parte, la classifica presentata da Immobiliare.it Insights evidenzia le città tanto a più alto costo del canone quanto a maggiore concentrazione di funzioni. Firenze, Milano, Napoli e Roma – al primo posto per inaccessibilità economica ai canoni d’affitto – con alcune variazioni locali, sono capoluoghi di regione, centri finanziari, storici e d’arte, sedi di eventi nazionali e internazionali. Ognuno attira demografiche diverse, in cerca di affitti brevi, a lungo termine, acquisti, o investimenti. Su questi centri viene riversato un livello di domanda che non può essere incontrato dall’offerta, rigida – a indicare che ricavare nuovi alloggi non è un processo rapido, e in Italia ancora meno (con 1,7 abitazioni costruite ogni 1000 abitanti, media agli ultimi posti in Europa).
Pur considerando i costi di case e canoni, gli stipendi e redditi medi sono aumentati negli anni, così come l’accesso al credito, alimentando la domanda nelle grandi città. Al tempo stesso, le dimensioni delle famiglie sono diminuite e quindi il loro numero è aumentato, rendendo necessari più alloggi.
All’opposto, nei centri minori i prezzi delle case si stanno semmai abbassando. Se, come citato nello scorso intervento, l’aumento di affitti brevi a uso turistico causano un rincaro dei prezzi delle proprietà, a luglio del 2023 in un quarto dei comuni italiani solo lo 0.8% delle case erano registrate su Airbnb.
L’offerta (ristretta)
Dall’altra parte, un aspetto primario del mercato immobiliare in Italia è la proprietà. Al 2024, il 70% della popolazione viveva nella casa di proprietà, il 20% in affitto e circa l’8% a titolo gratuito in abitazioni non di loro proprietà. Anche gli alloggi di edilizia pubblica sono locati a lungo termine, e talvolta venduti successivamente a prezzi agevolati agli inquilini.
Questi dati indicano una situazione statica: la prevalenza della popolazione non ha stimoli a vendere una proprietà per molto tempo e, anche chi ne è intenzionato, fatica a trovare acquirenti. Per questo motivo, le case per così dire “usate” sono vendute meno di quelle appena costruite, per cui il prezzo sale ancora.
Risulta quindi che il 27% delle abitazioni sono vuote o occupate saltuariamente: molti proprietari (4/10!) rinunciano ad affittarle, principalmente per i rischi di morosità. Questo risulta prevalente al Sud, nelle Isole e nei luoghi turistici, ma non nelle zone a più alta domanda.
Come intervenire? (bella domanda!)
Anche le singole difficoltà legate all’inaccessibilità delle case sono contrastanti. Se il mercato non può regolarsi da solo, è necessario l’intervento pubblico. Ma, come è già stato detto, soluzioni a lungo termine non possono arrivare da un solo attore. Comuni, Regioni e governo hanno competenze diverse per intervenire sulla questione abitativa.
- Il Comune regola il consumo del suolo, dunque la costruzione o meno, tra altre, di nuove abitazioni, e se autorizzazione un’espansione in orizzontale o verticale.
- Le Regioni hanno responsabilità concorrente sull’edilizia residenziale pubblica.
- Il governo ha maggiore spazio di manovra, in particolare emanando leggi e regolamenti per sbloccare la staticità del mercato – ad esempio, un tetto al costo dei canoni, fondi per le politiche della casa, tutela economica alle persone insolventi, incentivi fiscali ad affittare.
Da parte sua, Ospitar offre supporto ai proprietari di seconde case per l’affitto turistico, con riguardo di promuovere zone meno frequentate piuttosto di aggiungersi alle fitte offerte nelle destinazioni più conosciute.
Quali proposte vi sembrano più praticabili?
Contributo scritto da:
Chiara Consonni (UNITN)
Fonti:
- https://gift.ilpost.it/free-gift-1753961704-2ed8f786c1ef4a798a448ebde94580c3
- https://www.immobiliare.it/info/ufficio-stampa/2025/affitti-alle-stelle-nelle-metropoli-italiane-i-bilocali-restano-inaccessibili-per-chi-vive-da-solo-2682/
- https://cresmedaily.it/litalia-allultimo-posto-in-europa-nella-costruzione-di-nuove-abitazioni-solo-17-per-mille-abitanti-la-svezia-ne-fa-65/
- https://www.tortuga-econ.it/wp-content/uploads/2023/07/AIRBNB_2023_merged-1.pdf
- https://esploradati.istat.it/databrowser/#/it/dw/categories/IT1,HOU,1.0/HOU_HOUSING/DCCV_TITGODABIT/IT1,33_290_DF_DCCV_TITGODABIT_6,1.0https://esploradati.istat.it/databrowser/#/it/dw/categories/IT1,HOU,1.0/HOU_HOUSING/DCCV_TITGODABIT/IT1,33_290_DF_DCCV_TITGODABIT_6,1.0
